营商环境一直是上海城市发展的关注重点。以往的讨论，大多集中于某一类政府服务特色、制度创新，或典型企业的故事。

其实从街区层面看，小到沿街店铺，大到亿元写字楼，以及商场等，街区才是营商环境落地的“最后一公里”。日常营商环境是由具体而微的社区环境、社区服务以及其与周边民生关系综合形成的感受。

为此，上观新闻推出年度特别策划“街区视角中的营商环境”。该系列报道的第一、二期，聚焦街边店铺和商务楼宇。第三期，一起来聊聊“盖在地铁上的商业体”。

上观新闻：您研究城市综合体多年。在您看来，作为未来大势所趋的TOD模式，可以在街区中扮演怎样的角色？

王桢栋（同济大学建筑与城市规划学院教授、博士生导师）：20世纪中期，私家车的快速增长，使得以美国为代表的大量城市深陷交通困局。针对城市的无限蔓延，紧凑城市的可持续发展理念应运而生。

该理念强调土地混合使用和密集开发的策略，主张人们居住在更靠近工作和日常生活所需的服务设施的地方，是一种基于土地资源高效利用和城市精致发展的新思维。

认可该理念的人认为：城市功能、规模和结构的紧凑，可以促进城市人口密度不断提升，促使城市公共交通迅猛发展，进而，可以有效减少私人小汽车的保有量，降低交通能源消耗。

正是在上述时代语境下，公共交通，尤其是地铁的建设和相应的公交导向开发模式（以下简称TOD模式）应运而生，并且迅速在一些东亚国家（如日本、新加坡等）的高密度城市得到应用，有效支撑了这些城市的发展。被高效利用的地铁系统，已成为这些城市的“生命线”。

近年来，TOD模式也在我国深圳、北京、上海等大城市得到落地与实践。随着市民地铁出行的比例越来越高，如何更好地利用其带来的机遇，成为广受热议的话题。

TOD模式的本质，是将城市人口集聚于公共交通的车站附近，通过绿色交通的移动方式（如步行、自行车、公共交通等），展开居住、工作、购物、休闲等活动。伴随着TOD模式的落地与实践，不仅土地、空间将得到更为高效、集约、多用途的利用，城市也将围绕着公共交通枢纽，使其周边成为人口、经济、社会活动最为集中的空间，创造出更宜人的居住环境和公共空间。

基于上述底层逻辑，我们今天讨论“地铁上盖商业体，能为街区做什么”，不仅要关注商业体本身的运营策略，关注实体商业活力的激发与延续之道，更要关注如何以这一类商业综合体为空间载体，更好地为紧凑城市的可持续发展筑基。

2021年7月10日，全球第十座、上海第三座来福士——北外滩来福士全面开业。 资料图片

上观新闻：近些年，上海不少商业综合体处于不断调整、探路的状态。一些位于中心城区地铁上方的商业综合体虽不愁人流量，但其活力似乎仍有进一步提升的空间。您怎么看待这一现象？

王桢栋：商业综合体与地铁站点的连接模式可以细分为三类：分离型、互连型、融合型。由于人类的行为选择总是跟他的视线通达度和行动便捷度有很大的关系，三种模式中，显然第三种是最为理想的。第三种模式将地铁站与综合体融为一体，最有利于乘客在出入站时第一时间看到商业体中庭、中央活动区等核心区域，对于吸引客流非常有帮助。

从长远来看，融为一体的受益者是多方面的，不仅能够有效提升地铁站点的使用效率，也有助于提升地铁站、商业体及其周边公共空间的品质。

2024年10月1日， “我爱SH”外滩新地标亮相BFC外滩金融中心，为市民游客呈现魔都打卡新地标。独特视角将黄浦江边的魔都韵味淋漓展现。 资料图片

如果在前置规划的情况下已经实现了地铁站与综合体融合，商业活力却依然未能达到预期，这背后存在几种可能。

第一种，规划过程中关注了地铁网络的覆盖率，但未能充分重视地铁对城市空间的整合程度。

其背后的关键在于，在城市开发、政策制定的过程中，政府要重视地铁和商业的关系，主动地让地铁建设扮演一个推动城市发展、商业开发的作用，而不只是做交通配套上的考量。认知会影响政策的制定。如果没有一系列配套政策的辅助与助力，这个进程本身并不会自发地实现。

第二种，地铁上方的商业应该作为一个城市整体的开发模式，而非简单的商业个体开发模式。

商业体要集聚人气、维持活力，不光是商业体内部各商户要联动起来，商业体的运营还需要与周边的居住者、办公者联动起来。周边的生活模式可以围绕这个地铁站展开，地铁站上方的商业体的公共空间可以为所有抵达这里的人提供服务。照着这种思路打造商业体，使之具备为周边市民提供合适且高效的生活、学习、工作方式的能力，它也一定能在商业上获得成功。

短期来看，有几条途径可以为商业体带来比较明显的活力提升：改进现有综合体与轨交站点之间连接空间的效率与品质；不断创新运营与服务手段，提升综合体自身的公共性，从而全方位提升综合体所在空间的整合度。

2024年12月4日，临港新片区城市地标“荣耀之环”主体施工已完成，已进入收尾阶段，这个坐落在临湖4栋46米高的商业大楼上直径达153米的巨型圆环，如同一架巨型金色飞碟悬浮在临港滴水湖金融湾上空。 资料图片

上观新闻：在提升综合体的公共性方面，您有何建议？

王桢栋：我们团队在研究中关注到几个现象。

第一，近几年，社会的融合、社群的融合是一个重要的话题。作为商业建筑的综合体从上到下汇聚了大量的人，来自不同的地方、行业、领域，但很遗憾的是，这些人之间的交流几乎为零。

而我们在调研中发现，如果在这个综合体中植入一些服务（尤其是文化服务），让更多的人可以停留下来产生交流、交往，这不仅对综合体本身的活力有利、对其公共空间的增效有利，对社会融合、城市治理也是有好处的。

第二，在上海近十年兴建的商业综合体中，绿化的比例明显增加。其中相当比例的公园、垂直的空中花园等，已经符合上海社区公园的基本要求，并主要由商场自己在运营、维护。虽然不是所有的公园、花园都运营得很好，但如果能重视这块工作，一定可以正向助益于综合体的人流量和美誉度。

第三，在一些商业综合体中，体育服务设施、城市阅读空间、新型演艺空间等，成为汇聚起可观人流的场所。我们认为，这些空间对于把人从地铁当中吸引过来，使其在商业体中更多地停留，产生更丰富的交往、交流十分重要。

这些现象启发我们，在近年来已经深入人心的“15分钟社区生活圈”之外，公共服务、公共文化活动依然拥有广泛的潜在需求。对于时常在城市中通勤、流动的人群而言，他们居住家园以外的“15分钟生活圈”在哪里，十分值得关注。我觉得，从地铁网络出发、结合商业去嵌入公共服务是一个趋势。

面向时常在城市中通勤、流动的人，新加坡近年来越来越多地把公共文化设施（以公共图书馆为代表）搬去了商业综合体，使其融入综合体的建设与运营。类似的做法值得我们参考。这不仅有助于商业与城市发展、社区治理的互嵌共融，也是传统的文化事业和日新月异的文化产业能够融合发展的结合点。

在类似的空间载体中植入一些公共服务，不仅提高空间的可及性，还可以提升服务供给的均衡性与触达面，兼顾人群的分布与公共服务的效能。

2021年12月22日，备受瞩目的苏州河畔“悬浮森林”、“魔都版古巴比伦”，上海唯一山形购物中心大洋晶典·天安千树正式开业。 资料图片

上观新闻：在把周边居民的生活要素、所需的公共服务引入综合体方面，有什么比较积极有效的做法吗？

王桢栋：在上海，一些商圈的综合体已经开始注意这一问题。

有的街道已经把党群服务中心引入综合体，或者已经有了在综合体内设点的想法。有的综合体的运营方开始重视加强与周边社区的联动，不仅有工作内容、运营管理上的交流、合作，有的还对商场与社区的连接空间做了改建。相信有了这样的基础，周边社区居民的需求将在综合体中得到更充分而全面的体现与呼应。

我们团队曾牵线搭桥，推动一家商业地产企业，将其麾下一家综合体户外广场上的一处历史建筑，培育为可以面向全体市民开放的公共文化空间。多方推进、磋商了很久，最终未能成功，我心里还是挺遗憾的。

推动这件事的过程启发我：想要促成此类项目落地，光靠一个企业或者某位有情怀的经理人是不够的，还有赖于有效的政企合作，需要政府方面提供配套的政策支持。这是一个很好的话题，也是上海未来在城市更新领域有待深入探索的一个方向。

2024年10月26日，前滩太古里“Let’s Art Well艺游好生活”艺术季启幕。主办方联动浦东美术馆、前滩城市音乐季等多方资源和活动，于都市公共空间的不同点位，生动呈现众多国内外艺术作品与演出。图为陈英杰在现场即兴创作的巨作画幅《天满音色》。 资料图片

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